但是现有的物流园区的作用有待提升，即物流园区发展还存在许多问题：

　　定位不明确。缺乏前期市场调研，发展目标和方向不清晰，导致物流园区规划和建设与市场脱节，与专业脱节；资源整合不够，运营能力欠缺。缺乏商业模式（盈利模式简单，以出租为主），渠道不畅，运营管理能力较低等。

　　根据中物天成大量的物流园区项目经验，物流园区成功的关键可以概括为16个字：市场导向，资源整合；企业运作，政府支持。充分的前期市场调研和分析，以满足目标市场的实际需求；准确的战略定位和专业性的产业规划，把握项目的前瞻性和可操作性；关键资源的整合以及优势互补，特别是要搭建支撑园区企业业务发展的公共服务体系和信息服务平台；客户资源的积累，招商渠道的专业和畅通，以及后期专业团队的运营和管理；获得政府和各合作方的支持，政策的引导（包括税收返还和资金扶持）。

　　物流园区成功，要把握以下三个关键点：

　　物流园区的战略定位要求，符合市场需要，短期内可以形成良性循环，把握需求和供应两个方面。战略定位过程分为调研、分析和定位3个阶段。

　　战略定位包括，目标定位、市场定位、功能定位、业务定位等。战略定位的前提在于充分的市场调研，包括区域经济环境（总体产业环境，周边区域环境，本地综合环境），项目优势（区位优势，交通优势，产业优势，政策优势）和市场分析（现状，特点，问题，趋势。竞争市场，潜在客户，市场趋势）。

　　充分调研后，形成项目建议书，应涵盖，指导思想，发展原则，定位和体系构成（内涵和外延），功能规划和建设内容，信息系统规划，运营模式，投资估算和财务评价（收入、费用、税收、利润），工作计划和实施建议等。

　　符合操作需求的规划设计

　　物流园区规划设计的有3个基本步骤：概念设计，功能设计和技术设计。规划设计应该注意几个问题：依据市场分析和战略定位；依据物流运作（作业）的专业要求；不能照搬、照套工业或者同行的做法；不能求大、求全、求超前。

　　在规划设计中，常用的技术包括，时间研究，队列理论，工序研究，资源有效分配，缓冲地带设计，业务流程设计，仿真测试，瓶颈分析，吞吐量分析，运筹学，线性平衡，关键路径方法等。

　　符合营运需求的运作流程

　　有效率的运作流程和管理，不仅可以为操作人员提供一个安全的操作环境，也令货物的处理更为系统化和条理化，直接提高整体效率。运作管理流程设计包括：收货程序，交接程序，储存程序，配送程序，日常运作程序，运作管理系统等。