武林决斗，腰马合一者最有力度，腰马不一者容易拉跨。

零售巨头的供应链竞赛何尝不是要腰马合一。若把京东生态集群合看作是一个供应链有机体，这是怎样的组合？

（京东产发的亚洲一号）

京东零售可看作躯体上双臂，包揽商流和客流；京东物流这个躯体上的双腿，承载中转和配送；京东产发作为整个供应链的中枢位置，算是供应链上的中腰。

对消费者来说，开门的那一刻，看到的是辛苦专业的京东物流小哥，但他看不到京东产发这个供应链中枢的高效支撑。

一件商品从出厂到出仓，再到用户家，犹如一场高效传接的足球赛，用户看的见京东零售左前锋，看的见京东物流右前锋，但很少人在意助力反攻或防守的中卫，也没多少人看见供应链上的中卫。

3月30日，京东集团发布公告，拟分拆京东工业和京东产发于港股。拥有亚洲第三，中国第二大现代化基础设施规模的京东产发走到台前，京东也向人们展示出他的“腹肌”。

一、“腹肌”之利：“包袱”变“钱袋”

曾几何时，国内一线电商都在推崇轻资产模式，一如淘宝、当当等坚持不做物流，对互联网企业来说，自建仓储、自建车队是何其重的包袱。

但外包的痛苦在于服务质量参差不齐，且国内尚未出现UPS、Fedex这类物流巨头，刘强东看见了一个巨大的机会，2007年力排众议自建物流，形成了独具特色的轮轴式仓配模式。

“京东打造物流系统，给前端客户提供最佳体验的同时，后端也有很大的诉求，就是希望降低整个的物流成本。”刘强东在14年的中欧校庆大会上如是说。

（来源：艾瑞咨询）

京东仓配一体化优势，减少了物品的流动，大幅降低了物流成本：飞鹤乳业中央物流配送中心投用后，效率提高40%，成本降低25%；平邑数智物流产业园区投入运营后，配送时效提升一天以上，物流成本下降超过50%。

（一）布局：轻重并举，幕后英雄走到台前

谈到京东产发，也许很多人会陌生，它和京东物流又是什么关系呢？

与菜鸟物流“天网+地网”混合打法不同，京东产发与京东物流各自独立运行，保持自主生态体系，两者共同构成京东的整体物流版图，并有明确的职责划分。

京东物流拥有自动化设备、运营车辆、终端配送，输出一体化供应链解决方案。而京东产发：一是通网，以互联互通的数据网络+线下实体物流园区布局网，统筹仓储供需，精准满足各行业客户的用仓需求；二是通产，把智能化的物流园与其他产业发展协同互联；三是通金，管理基金及投资工具，实现资本循环。

如果说京东物流是一头连着B端客户，一头服务着终端的消费者，那么京东产发则完全是服务于B端客户，隐身在企业客户的背后而不被人熟知。

但布局建设智能物流园“亚洲一号”，2022年以39.9亿港元强制性收购港股物流地产上市公司中国物流资产控股有限公司（简称“中国物流资产”），2023年2月推出首个民企仓储公募REIT“京东仓储REIT”，这均出自京东产发手笔。

这次向港交所递交招股书，幕后英雄京东产发正式走到台前。京东产发持有京东集团旗下全部自建仓储物流项目，并提供智能物业服务、综合能源管理、资产管理等服务，筑牢底层供应链稳定“压舱石”。

京东产发初露锋芒是在十多年前，当京东产发还只是一个负责工程的业务部门时，便开始筹备打磨“亚洲一号”项目。虽是京东第一次“盖仓库”，但刘强东没有选择整体外包出去，还是坚持培养自主团队主导设计建造。

逢山开路遇水搭桥，京东的物流体系流通需要什么，工程部就把需求转化到设计图纸上。在京东商城和京东物流背后的京东产发并不为人知，但低调中坚实地练就京东供应链上的这块腹肌。

如今“袒露”在业界的“亚洲一号”，已成为全国乃至亚洲自动化程度最高的智能物流园区。截至2022年12月31日，京东产发已拥有一个庞大现代化基础设施资产组合：包括合共219个物流园区、13个产业园区及4个数据中心。

（二）成效：中国第二，走差异化竞争道路

目前中国正处在消费互联网向产业互联网的转型阶段，制造业转型升级拉高仓储需求，土地税减免等优惠政策利好物流仓储类基础设施。尤其是零售业的提质增效，对建设标准、区位条件提出更高要求，高标仓成为了资本最看好的物流地产赛道。

（京东产发仓储顶部推进光伏发电系统）

就行业需求来看，高标仓行业供不应求，需求缺口仍处在高位。戴德梁行统计数据显示，截至2022年2季度，中国内地高标仓存量占总物流仓储设施比重仅约8%，与美国高标仓占比20%相去甚远。

就行业格局来看，与其他玩家相比，京东产发处于差异化赛道上。目前物流地产主要玩家包括普洛斯、丰树等本质是做地产信托，重金融而轻产业。这或跟其资源禀赋有关，普洛斯、丰树等企业一是缺乏如京东零售的强商流支撑，二是缺乏如京东物流垂直一体化供应链服务。

京东产发即“京东智能产业发展”，从品怕名已反映出京东产发更重服务产业实业需求，资本化只是京东产发的手段。这或是京东谋定中国数字经济正从消费互联网向产业互联网时代迈进的趋势。

产业互联网背后需要的数智化的产业供应链服务，而智能化物流地产是产业供应链服务的关键中枢：以数智化助力产业降本提效，以现代化支撑双链安全稳定。

京东仓储REIT位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南三处的智能物流园区底层资产，均是高标仓代表作。以上三个项目在仓位空置率高企情况下仍满租，且租约期限均在5-6年，高于行业平均水平的3年。

（京东智能产业园）

截至2022年12月31日，京东产发总资产管理规模逾937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米，总建筑面积的复合年增长率超过41%，在同行业中实现建筑面积最快的增长。

手握“亚洲一号”物流资产，从建筑面积规模看，京东产发已成为亚洲第三，中国第二大现代物流地产服务商。这块腹肌已经足够强健！

二、“腹肌”之力：“枢纽”变“高地”

十年之前，高标准物流地产在中国是稀缺资源，资本趋之若鹜。但2013年《全国物流园区发展规划(2013-2020年)》对物流地产推波助澜，2014年国务院发布《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》再推物流园区建设。

十年之后的今天，不只是普洛斯、丰树、中储股份等专业企业发力物流地产，包括中国外运、顺丰的丰泰、菜鸟的地网等纷纷进入物流地产市场。

做京东供应链肌体上的腹肌，京东产业的核心竞争力和比较优势在哪里？

（一）高效协同，给现代流通提供数智高地

1、背靠数字商流——消费大数据的反哺

有了京东零售的商流伴生，京东产发有零售业务庞大的流量，能够敏锐地观察到商品流通的新趋势，可对城市、区域、乃至海内外范围内进行节点选址优化，保证商品流通的效率。

在京东618大促期间，京东产发基于日常运营中积累的人员及车辆数目、进出数据货物量等数据，设计优化的动态线路，缓解车流、人流和商流高峰，满足客户对于库存周转效率的要求。

（“亚洲一号”东莞智能产业园）

2、协同数字物流——流通的“超级节点”

建仓储，选址至为关键。对于企业来说，物流节点优越的地理位置意味着更高的运营效率和更低的运行成本，而这恰恰是京东产发的优势所在。

在与宝马的合作中，宝马最看重京东产发的便是超强的跨区域协同能力。从2021年~2023年，京东产发陆续为宝马量身定制三座区域配送中心，其中华中零件配送中心可覆盖中国七个省及周边60多个城市的100多家宝马经销商。

截至2022年12月31日，京东产发现代化基础设施网络管理面积达到2330万平方米，覆盖全国29个省级行政区的主要一、二线城市以及东南亚及欧洲等海外市场。

在中国主要市场如大上海地区、大北京地区、大湾区及成渝地区的进行战略占位，完成对中国物流资产的收购后，京东产发于长三角地区的基础设施资产密度也得到了提升。

3、产融协同金流——6支基金的加持

地产开发资金支出动辄上10亿，如果不动产一直不处置，将极大地占用公司现金流。

而让公司现金流动起来的最佳办法便是设立地产基金，让优质不动产资产的上市，投资者可直接投资基础设施建设项目，实现短期变现。

京东产发已设立5支私募基金，并成功发行民企仓储物流类的第一只公募REIT，在上海证券交易所公开交易。截至2022年12月31日，京东产发的基金资产管理规模总额达253亿元人民币，占京东产发资产管理规模总额的27%。

（二）降本增效，给先进制造打造流通高地

据中国物流与采购联合会统计，2022年中国300多万亿的社会物流总额中，工业品物流总额占比超90%，零售电商等占比不足10%。挖掘工业制造企业的高附加值物流需求才是物流地产商的核心竞争。

（京东智能产业园）

以京东（昆山）智能产业园为例，在昆山京东产发成功打造了集物流枢纽、智能算力与产业集聚于一体的区域性综合园区，包括“亚洲一号”智能物流园、“京东云”IDC数字科技园及智能制造产业园。

其中，昆山“亚洲一号”智能物流园分拣日均产能60万件包裹，自动分拣系统分拣能力高达4万件/小时，整个分拣中心日分拣能力超过100万件，超过人工分拣效率的10倍，且准确率达到99.99%。

京东产发作为一股新生力量，未来成功上市将会极大地改变现有的物流地产行业竞争格局。京东产发将如何讲好“基础设施+产业升级”这一故事呢？让我们拭目以待。

作者：万青 吴迪