“从1999年深圳平湖物流园区建成算起，物流园区在中国已经有16年的发展历史，而其中，后10年的发展速度是非常快的，物流园区的发展周期恰好与中国房地产快速发展的周期吻合，中国在过去15年里，是物流园区快速、甚至是超速发展的时期，物流园区的规划与布局很多是扭曲了物流经济的本质属性和特点，成为了另样的房地产化的“圈地运动”。物流园区的规划和设计，基本按照工程设计思维，不是遵照物流思维去规划设计，有的物流园区，一看就是园中城，就是美国的“曼哈顿城”。无论是通道，还是功能规划，大多体现了不切合实际的“高大上”，广泛存在概念“热炒”的现象。”

　　日前，清华大学物流规划博士后周雷在接受《现代物流报·物流园区专刊》记者采访时表示：“政府、行业协会、媒体等引导作用不够，也是导致物流园区依照地产模式开发建设的原因之一。”

　　周雷认为，中国经济的拐点出现在2013年，经济逐渐步入中低速的常态化发展阶段，到现在，整个物流行业都感受到经济下行的压力，原来快速发展的物流园区尤其是按照地产化模式开发建设的物流园区，目前大都遭遇了发展瓶颈。而这种发展瓶颈体现在两个方面：其一，经济发展进入新常态后，经济开始步入转型调整周期。针对物流行业来说，物流货运总量与货运周转量与前几年相比增速大幅下降，粗放增长的物流产业开始进入提质增效阶段。其二，房地产从黄金时代进入白银时代，野蛮生长的房地产开始进入拐点期，对于依照地产模式开发的物流园区也开始反思自身的定位和发展前景。“在当前经济新常态下，对物流产业发展来说也是件有利的事情。”周雷如是说，“以一个国家经济发展30年作为一个周期，一个行业的发展周期则在10~15年，过了这个发展周期以后，必然会进入一个调整期。物流行业的调整更容易让物流回归到行业本身的发展规律上来。以物流园区为例，要让物流园区遵循物流行业发展的规律，而不是地产的发展规律。”“我接触到的以地产发展模式开发建设的物流园区，面临经营困境或者是濒临倒闭的在全国范围内已经有10多个案例。其中，一个最典型的案例为宁夏某物流园区。”周雷说，“从区位条件来看，该物流园区西边是火车站，南边是煤化工产业园，北边是药厂，东边是一条大道。在这样的经济环境中，该物流园区以地产化的思维模式进行开发建设，在园区内修建五星级酒店、电子商务大厦等工程。该物流园区位于城乡结合部，生态环境较差，建成的地产并不适销对路，使得物流园区陷入经营困境。”

　　如何破解这一困局，周雷给上述物流园区开出了药方：“近期，国务院发布文件要求铁路总公司在一些大的物流枢纽节点建立货场。根据此文件，我建议，物流园区应该积极与铁路部门进行协调，争取让铁路部门在园区内建立货场，进而与园区周边的火车站配套，依靠铁路带来货流，激发园区发展的活力，并且可以解决园区内地产销售的问题。但从长远来看，该物流园区仍需依托公路，与天津港等沿海港口进行联动发展，增强物流园区发展的后劲。”

　　据了解，该物流园区目前已引入专业的招商运营团队对自身存在的问题进行调整和改进，园区运营工作逐渐步入良性状态。

　　国内很多物流园都是按照“地产化”的思路，先投资十几个亿，甚至几十个亿，想当然地把物流园区的基础设施、功能建筑及服务配套建设完，然后才去招商，最后十分不理想，陷入了银行催贷、断贷的经济困局。为什么？就是因为现在发展形势变了，发展的思路就要随之调整。还有，很多园区宁可重视规划，重视工程设计，也不会重视前期对园区的可行性研究，把可行性研究当做应付政府审批的一个“走过场”，这对后续园区运营，可能会带来无尽的痛苦和烦恼。同样对于园区而言，更不重视商业模式的设计，商业模式现在已经成为影响一个园区，一个企业生存和发展的重要生产力。

　　“经济步入新常态后，必须重塑物流园区‘市’与‘场’的关系。”周雷在总结上述物流园区发展情况时说，“在经济大发展时期，物流产业通常是先做“场”，再做“市”，但经济进入拐点期以后，必须转变原来的发展思维和模式，先要找到“市”，然后再规划“场”。过去是“场市”，现在才是“市场”。也就是说，在经济大发展时期，只要有一块场地（场），几乎无论做什么生意（市）都能赚到钱；经济进入拐点期后，必须先规划好做什么生意，具体怎么做，接下来才去寻找场地，进而规划和设计场地。”

　　经济发展进入新常态后，货运总量和货运周转量增速较前几年明显放缓，物流产业发展步入了转型期。

　　物流发展速度放缓对不少物流园区的招商运营工作产生了冲击，物流园区空置率高是物流园区面临的顽疾。

　　如何破局，周雷谈到，园区运营方亟待转变思维模式。以前，建成物流园区以后才开始思考招商运营的问题，现在则必须进行产业链植入式招商。

　　何为产业链植入式招商？周雷认为，在建设物流园区之前，就必须研究当地已经形成的产业基础，根据产业发展情况，为当地既有产业寻找到上游或者是下游产业，实现物流产业与当地既有产业融合发展。

　　针对工业园区和开发区，同样可以适用产业链植入式招商，新引入的产业必须与当地的产业基础相匹配，使之能为既有产业的上下游配套服务。“一旦一个地方的产业链建立起来以后，链条中所有的产业就能在当地扎根，围绕产业链形成共生共存共荣之势。”

　　周雷在接受《现代物流报》记者采访时认为，平台化是未来物流园区和物流企业最主要的发展方向。平台化发展的核心是摆脱自我孤立发展模式，站在产业链角度与产业链中的其他要素形成聚合发展之势。

　　“当前，中国物流行业不缺人才、技术、资金等要素，而缺的是平台，以及与平台配套的的商业模式，在平台的基础上把各种要素聚合起来，包括资金、人才、技术、信息等。”针对物流园区发展模式，周雷提出了物流园区金三角发展模型，也就是物流园区中物流、信息和金融三者必须融合发展，系统化思考设计。

　　周雷谈到，物流信息化主要指物流园区的物流信息平台建设。而在金融方面，周雷认为，当前，物流园区的发展已从项目式发展、业务式发展转变为物流金融化发展的阶段，其中大数据技术是构筑物流金融的基础，但一个物流园区无法形成物流大数据，必须在多个物流园区之间进行链接，才能挖掘大数据的潜在价值。而物流园区联网，则需要在产业链角色定位中相似程度比较高的物流园区之间，进行联网。

　　在平台的基础上，进而需要探索物流园区的商业模式。周雷解读说，物流园区的商业模式由九大板块组成，分别是开发、管理、运营、营销、金融、信息、技术、人才、盈利。根据当前物流园区运营的情况来看，物流园区普遍关注赢利模式，而忽视其他八个板块。但周雷认为，只有在解决其他八大板块的的基础上，才能实现赢利。“当前，经济进入拐点期以后，必须思考物流园区的发展模式问题。物流园区的赢利能力不取决于赢利渠道，而取决于其他八大板块的设计。”周雷说。