当前，经济发展进入新常态，货运总量和货运周转量呈现缓慢增长的态势，而各项成本则呈现逐年增长的态势，尤其是人力成本的上升成了当前物流企业诉苦的焦点。物流企业的经营竞争压力在增大。

　　物流企业作为物流园区入住商户的主体，物流企业和物流园区之间是唇亡齿寒的关系。在物流企业普遍面临经营压力的情况下，物流园区应该如何改善经营，甚至是如何生存下来，都成了一个问题。

　　不只是收房租这么简单

　　“不只是收收房租这么简单。”这是在2015年全国物流园区工作年会上，笔者听到的印象最为深刻的一句话。这句话说出了当前物流园区经营现状：绝大部分物流园区收入主要来源于库房、场地租金，办公楼租金，物业管理费等。物流园区作为物流活动的枢纽，并未介入到物流作业流程和供应链流程中。

　　在物流园区面临生存压力的情况下，各路专家和实践家纷纷为物流园区开出了药方。交通运输部规划研究院综合运输研究所李伟博士建议关注“物流园区+物流金融”、“物流园区+互联网”、“物流园区+多式联运”等具有创新意义的物流枢纽。普洛斯副总裁徐佳梅则从技术创新和平台整合的角度谈及物流园区应该建立人力资源平台、产业集聚平台、商业服务平台、信息平台和金融服务平台。天地汇董事长徐水波在接受笔者采访时则提及，以天网+地网的模式整合物流园区资源，进一步整合园区内专线企业资源，实现提高公路物流集约化程度的目标。

　　上述专家开出的药方的共同之处则在于，使得原来依赖物业生存的物流园区真正介入物流作业流程，真正介入供应链流程，加强对园区内各项资源要素的控制力度。

　　深究当前货运APP与物流园区之间的矛盾，其矛盾的根源同样在于对各项物流要素和供应链要素的控制权上。这些要素包括货主、运力、信息流、资金流等。

　　对这些要素进行整合，从短期来看，能够获得可观的经济利益，从长远来看，则是企业制胜的根本所在。徐水波在接受笔者采访时举例谈到，投资1亿元的物流园区每年的物业收入大概在300万元左右，但是在物流园区内产生的运费交易大概在10亿元左右，如何从这10亿运费中获取额外的经济效益是物流园区需要思考的问题。但现在来势汹汹的货运APP同样瞄准了物流园区内潜力巨大的物流、信息流和资金流。

　　对于物流园区而言，从潜力巨大的物流、资金流和信息流中挖掘价值并非易事。一方面，物流、资金流和信息流必须具备规模效应，才能产生相应的价值；另一方面，物流、资金流、信息流在不同的物流园区之间流动。而大部分的物流园区都是点状经营的单体物流园区，园区与园区之间的互动不足，很难产生规模效应。

　　而部分物流园区，以普洛斯和传化为代表，逐渐构筑起覆盖全国的物流园区网络，开始深度介入供应链流程，致力于整合物流园区内的各项资源和要素。普洛斯副总裁徐佳梅提出了构筑五大园区平台，实现整合资源的目的，传化公路港推出的智能车源中心、易配货平台等同样致力于整合各项物流资源和要素。另一方面，以卡行天下和天地汇为代表，以轻资产的模式构筑智慧物流园区网络，以物流园区为切入口，深度整合公路物流各项资源要素，提升公路物流集约化程度。在他们的整合逻辑中，单体经营的物流园区成为其物流枢纽网络中的一个节点。

　　单体物流园区必然被整合？

　　在网络化的基础上，进行物流园区+服务业态的创新，深度挖掘商流、物流、资金流、信息流的潜在价值，能够为物流园区带来新的盈利点。但这是否意味着单体经营的物流园区一定会被整合？

　　当前，部分单体经营的物流园区已经开始尝试创新经营模式。据《济南日报》报道，济南柱子物流是典型的专线物流园区，近年来，柱子物流采取带领小微物流企业抱团发展的模式，成立物流协会和其他行业协会对接货源，以物流园区+物流协会+专线的模式增强争取货源的话语权；把配货功能搬到网上，提供个性化的配货服务，以扩大物流园区的货源信息，再把这些货源信息提供给入住商户，同时积极连入园区信息平台，与其他园区合作。通过种种创新经营模式，园区内专线企业的日子好过了，园区的经营也红火起来，逐渐摆脱了单一的物业经营模式。柱子物流总经理李超谈到：“未来，单纯收房租的园区会越来越没有竞争力。”

　　单体物流园区是否必然被整合难以下定论，但创新运营管理模式，摆脱单纯的物业经营模式则成为当务之急。